土地投资行为土地增值税拿地成本的确认

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

案例

 金穗源科技公司拥有划拨土地一块，历史成本1000万元，在2016年10月18日按照市场价值5000万元投资于金穗源房地产开发公司，请问，金穗源房地产公司土地成本确认的金额是多少？

 我做如下分析：

一、投资行为是否计征土地增值税的政策依据

《财政部  国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号 ）文件第四、第五条规定：

四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

       五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。    

上述规定，延续《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件精神，在投资方与被投资方任何一方是房产企业性质的，均不适用土地增值税暂不征收的优惠政策。

抛出问题：如果在投资的当期，被投资方不是房地产企业，在投资满12个月之后变更为房地产企业，原土地投资行为是否计征土地增值税？

二、房地产企业确认土地成本的记账凭证

金穗源房地产公司土地成本确认依据主要是：投资协议（或者公司章程）、增值税专用发票。投资协议是实际存在的，但是增值税专用发票如何索取呢？在此，我们必须明确两个问题：一是土地投资行为是否计征征税；二是征收增值税之后是否开具发票。我们先探讨第一个问题：

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36附件一）第十一条规定：“ 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”有偿，可以做以下几个方面的理解：      

1、“有偿”是确立是否缴纳增值税的条件之一，其直接影响应税行为是否成立的判定；     

2、“有偿”不适用视同销售服务、无形资产或者不动产的规定；     

3、“有偿”并不代表等价，即不要求完全经济意义上的等价。但如果价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的，税务机关可以按第四十四条规定确定销售额。     

4、“有偿”分两种形式，货币形式、非货币形式。

因此营改增后，财税[2002]191号“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定不再延续执行，对将不动产投资入股换取股权行为，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11%缴税（根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定，税率现已调整为9%）。因此，对不动产对外投资分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。

我们明确了土地投资行为营改增之后计征增值税的规定之后，如何开具发票呢？

从现行的《发票管理办法》及实施细则来看，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。可见，开具发票应当同时满足以下条件：

        ①、从事“销售商品、提供服务以及其他经营活动”；

        ②、“对外”发生经营业务；

        ③、具有收付款行为。

显然，仅仅依据《发票管理办法》，土地投资行为不符合开具发票的条件。个人观点，纳税人在缴纳增值税以后，可以开具增值税发票的，理由如下：

1、增值税纳税义务发生时间的理解。纳税人产生增值税纳税义务有两层含义：一是该应税行为要缴纳增值税，二是缴纳增值税之后相应产生了开具发票的权利。二者互相认证，互为“表里”。

纳税人不需要的除外（企业之间无偿借款视同销售，一般不需要就“视同利息”部分开具发票，否则会计无法支付对价，无法做账）。

2、增值税原理解读。《国家税务总局关于增值税若干征收问题的通知》（国税发〔1994〕122号）第三条规定，一般纳税人将货物无偿赠送给他人，如果受赠者为一般纳税人，可以根据受赠者的要求开具专用发票。该文件的立法精神就是：缴纳增值税之后相应产生了开具发票的权利，形成权利和义务的统一。

综上，金穗源房地产公司可以依据投资方（金穗源科技公司）开具的增值税专用发票计入土地成本，支付的增值税作为进项进行抵扣，实现了增值税链条的逐环节传递。

三、土地增值税纳税人的认定

毋庸置疑，土地投资行为，取得收入一方为土地增值税的纳税人。

借上述案例，金穗源科技公司长期投资金额5000万元作为土地增值税的收入，按照土地增值税的计算流程计算土地增值税。但是，有可能存在金穗源科技公司在申报缴纳增值税的时候没有申报缴纳土地增值税，在这种情况下，部分省市规定: 投资企业没有缴纳土地增值税的，被投资方（房地产企业）按照原投资企业土地的历史成本确认土地价值；投资企业缴纳了土地增值税的，被投资方（房地产企业）按照投资金额确认土地价值。

个人观点，不论投房是缴纳土地增值税，被投资方均按照投资协议价值5000万元（假设不考虑增值税）作为土地增值税计算流程的土地价值。

原因分析：投资方和被投资方是两个独立的法律主体，投资方无论是否免税，不影响被投资方纳税义务；不得因为投资方的不征税而将纳税义务转移给被投资方，否则就会影响被投资企业其他股东的利益。如果因为投资方没有履行纳税义务就要求被投资方缴纳，税收优惠将变得毫无意义。

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